Onderhoud kapitaalgoederen

Beleidskader
De gemeente is verantwoordelijk voor het optimaal inzetten van haar vastgoed ter uitvoering van bestuurlijk vastgestelde doelen. De gemeente draagt zorg voor efficiënte en gemeentebrede beleidsvorming op het gebied van ontwikkeling en realisatie, beheer en inzet van het gemeentelijk vastgoed. Het planmatig laten uitvoeren van eigenaarsonderhoud is hier een belangrijk onderdeel van. Het streven is om aan alle panden onderhoud uit te voeren conform een éénduidige systematiek. Daarbij wordt in principe een strikte scheiding tussen het eigenaarsonderhoud en het huurdersonderhoud gemaakt, in overeenstemming met het Burgerlijk Wetboek. De gemeente is op basis hiervan uitsluitend verantwoordelijk voor het laten uitvoeren en bekostigen van het eigenaarsonderhoud. Daar waar de gemeente zelf ook gebruiker is, geldt uiteraard dat de gemeente ook het gebruikersonderhoud verzorgt.

De gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt onderhouden conform de methodiek van conditie gestuurd onderhoud (NEN2767). In deze systematiek wordt gekeken naar de staat van de afzonderlijke bouwelementen. Afhankelijk van de conditie wordt er een kwaliteitsscore aangegeven van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht).

In de op 20 februari 2014 door de gemeenteraad vastgestelde ‘Nota Vastgoed’ (RIS 269126) is beschreven dat het streven is om voor panden die structureel onderdeel uitmaken van de vastgoedportefeuille de conditiescore minimaal op niveau 3 (redelijk) te krijgen en/of te houden en per bouwelement in te grijpen wanneer conditie 4 (matig) wordt geconstateerd. Per pand kan er afhankelijk van het toekomstperspectief, locatie en representativiteit op bouwdeelniveau gedifferentieerd worden in het kwaliteitsniveau van onderhoud. De meerjarige onderhoudsplannen (MOP’s) worden per object periodiek geactualiseerd.

Verduurzaming Meerjaren Onderhoudsplannen
Reguliere verduurzamingsmaatregelen worden op natuurlijke vervangingsmomenten uitgevoerd zoals bijvoorbeeld het isoleren van een dak wanneer de dakbedekking vervangen moet worden, of vervanging door energiezuinigere installaties. Dit betekent dat bij de periodieke inspecties van panden ook de energetische staat van het pand in beeld wordt gebracht en wordt opgenomen in de Duurzame Meerjaren OnderhoudsPlannen (DMOP’s). Met deze informatie kunnen vanuit de DMOP verduurzamingsscenario’s onderzocht worden. Geplande onderhoudswerkzaamheden met verduurzaming als neveneffect worden gefinancierd vanuit de DMOP, overige verduurzamingsmaatregelen worden uit daarvoor specifiek beschikbaar gestelde middelen gefinancierd. De DMOP ondersteunt de opgave het vastgoed in overeenstemming met de gemeentelijke doelstellingen versneld transitie klaar te maken. De aanpak voor de energie transitie staat in hoofdlijnen beschreven in de paragraaf vastgoed.

Financieel resultaat 2022
Door het gemeentelijk vastgoed als één complex te beschouwen, kunnen schaal- en efficiencyvoordelen behaald worden. De gemeente heeft een Centrale Reserve Onderhoud Vastgoed om grote pieken en dalen op te vangen in de (structurele) onderhoudslasten. De huidige gemaximeerde bovengrens van de reserve is op € 8,0 mln. gesteld.

In 2022 was in totaal een realisatie van € 16,295 mln. geraamd. Begroot was dat een deel van deze kosten gedekt zouden worden uit incidentele middelen (€ 3,672 mln.), een bijdrage van € 0,134 mln. voor specifieke uitkeringen sport (SPUK) en uit de voorziening van de Telexstraat (€ 0,750 mln.). Structureel is 12,936 mln. beschikbaar in 2022. Het resterende budget van € 1,197 mln. was begroot als dotatie aan de onderhoudsreserve.

De werkelijke uitgaven waren in 2022 € 16,217 mln. Dat is € 0,078 mln. lager dan begroot.
De incidentele bijdrage was echter € 0,169 mln. hoger dan begroot. De onttrekking aan de voorziening was echter € 0,115 mln. lager. Ook de Specifieke Uitkering Sport (SPUK) was € 0,027 mln. lager dan begroot. Als gevolg van de lagere uitgaven wordt er een dotatie aan de reserve van € 1,302 mln. gedaan in tegenstelling tot de begrote dotatie van 1,197 mln. De grootste afwijkingen op de begroting worden in deze paragraaf toegelicht.

Onderstaande tabel geeft het verschil weer tussen het onderhoudsbudget o.b.v. de meerjaren onderhoudsbegroting voor 2022 en de werkelijke uitgaven in 2022
(=Financieel resultaat)

Bedragen x € 1.000

 
N.B.:         
Het onderhoud op programma Stadsontwikkeling en Wonen wordt voornamelijk bekostigd uit de reserve Strategisch vastgoed. Omdat dit vastgoed tijdelijk in beheer is zijn er geen structurele onderhoudsmiddelen beschikbaar (m.u.v. de woonwagenlocaties).

Afwijkingen op het Duurzame Meerjarenonderhoudsplan (DMOP)
Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar is een meerjaren onderhoudsplanning opgesteld. Deze planning fluctueert van jaar tot jaar en wijkt daardoor in principe altijd af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is. In 2022 is in sprake van een onderbesteding t.o.v. de begroting van € 0,078 mln.

Onderhoudsplanningen zijn een leidraad op basis van vaste cycli. Afwijkingen daarop kunnen tot een onder- of overbesteding leiden. Door toepassing van de systematiek van conditie gestuurd onderhoud kan gepland onderhoud afwijken van de cyclus omdat onderhoud nog niet nodig is. Om de overlast bij de gebruikers/huurders te beperken en de exploitatie niet onnodig te verstoren wordt er soms in afstemming met de exploitant bewust gekozen voor het bundelen van werkzaamheden van zowel de huurder als de eigenaar om de sluitingsperiode en overlast zo kort mogelijk te laten zijn. Dit geldt ook voor het combineren van onderhoudswerkzaamheden met verduurzamingsmaatregelen.

In de begroting wordt getracht deze aspecten zo goed als mogelijk in te schatten en wordt ernaar gestreefd de begrote bedragen daadwerkelijk in te zetten. In de praktijk is de onderhoudsbegroting een ambitieplanning en veranderen omstandigheden en inzichten waardoor afwijkingen ten opzichte van de begroting niet te voorkomen zijn. Met name bij grotere onderhoudswerkzaamheden kunnen de werkzaamheden in het lopende jaar in gang worden gezet maar vindt de uitvoering en facturering grotendeels plaats in het volgende jaar.  Daarnaast zijn het afgelopen jaar problemen met levering van materialen en onderdelen merkbaar waardoor werkzaamheden pas later uitgevoerd kunnen worden. Onderbesteding ten opzichte van de begroting is bij onderhoud dan ook meer regel dan uitzondering. Het streven blijft uiteraard de besteding aan te laten sluiten bij de begroting.

Tot slot kan er sprake zijn van onvoorzien onderhoud en calamiteiten. Per pand wordt daar jaarlijks een klein bedrag voor gereserveerd voor het verhelpen van bijvoorbeeld dak lekkages. Het komt echter ook voor dat elementen die normaal gesproken tijdens de levensduur van een pand niet vervangen hoeven worden toch gebreken vertonen en herstel of volledige vervanging toch noodzakelijk is.

Vanuit programma 8, Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid, zijn bijvoorbeeld op twee adressen werkzaamheden uitgevoerd die niet in de planning waren opgenomen. Aan de Sportlaan 600 zijn aanpassingen gedaan voor de 24/7 winteropvang die daar in 2022 gevestigd is. Daarnaast is de ventilatie aan De la Reyweg 530 de ventilatie aangepast, nadat gebleken is dat de hoeveelheid ventilatie ver onder de norm zat door een hogere bezetting dan waar vooraf mee was gerekend.

Toelichting uitgevoerde werkzaamheden per programma
Per programma worden hieronder de omvangrijkste uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden toegelicht.

03 – Duurzaamheid, Milieu en Energietransitie
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Koningin Wilhelminalaan 24 (€ 0,097 mln.): Vervangen verwarmingsinstallatie.

05 - Cultuur en Bibliotheek
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Spuiplein 150 (€ 1,944 mln.): Onderhoudscomponent en beheer conform het DBM  contract dat is afgesloten met de bouwer van Amare.
• Stadhouderslaan 37 (€ 0,513 mln.): Gevelrenovatie, kozijnen aangepast en HR++ beglazing geplaatst.

06 – Onderwijs
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Laurens Reaelstraat 10 (€ 0,838 mln.): Transformatie van kantoorgebouw tot schoolgebouw.
• Oranjeplein 140-143 (€ 0,169 mln.): Gevel schilderwerk, aanpassen draaiende delen en plaatsen HR++ beglazing.
• Vermeerstraat 56A (€ 0,164 mln.): Schilderwerk gevelkozijnen, vervangen ramen en plaatsen HR++ glas.

07 - Werk en Inkomen
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Clingendael 12A (€ 0,056 mln.): Schilderwerk gevel kozijnen, ramen en deuren.

• Kerketuinenweg 24 (€ 0,051 mln.): Gevel schilderwerk.
• Zilverstraat 53-75 (€ 0,121 mln.): Gevel schilderwerk.

08 - Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• 1e Eeldepad 3-3A (€ 0,856 mln.): Verduurzamingsrenovatie van gevels, begane grondvloer en daken.
• De la Reyweg 530 (€ 0,335 mln.) Aanpassen luchtbehandelingsinstallatie.
• Sportlaan 600 (€ 0,532 mln.): Realiseren 24/7 winteropvang seizoen 2022-2023.

09 – Buitenruimte
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• De Werf 11P (€ 0,144 mln.): Vervangen luchtbehandelingsinstallatie.
• Anna Polakweg 7 (€ 0,056 mln.): Aanbrengen ventilatiesysteem in verband met covid-19 behorende bij fase 3 onderzoek project ventilatie.
• Reigersbergenweg 280A (€ 0,120 mln.): Vervangen dakbedekking inclusief de isolatie en het leveren en plaatsen van een warmtepomp.

10 – Sport
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Haags Kwartier 55 (€ 0,274 mln.): Vervangen Rookwarmteafvoerinstallatie en aanpassen brandscheidingen in constructieve wanden.
• Seinpoststraat 150 (€ 0,204 mln.): Vervangen brandmeldinstallatie.
• Teijlerstraat 128 (€ 0,519 mln.): Gevelrenovatie en verduurzaming.

11 - Economie
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Churchillplein 10 (€ 0,058 mln.): Laatste deel van het vervangen van de theaterinstallaties. Het grootste deel van de werkzaamheden was al in 2021 uitgevoerd.

12 - Mobiliteit
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Telexstraat 3 (€ 0,635 mln.):Vervangen gevelkozijnen in combinatie met verduurzaming.

13 - Stadsontwikkeling en Wonen
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Saturnusstraat 60 (€ 0,320 mln.): Onder andere vervangen regeltechniek klimaatinstallatie en vervangen sluitsystemen.
• Schedeldoekshaven 522 (€ 0,068 mln.): Voorbereiding op herontwikkeling noodzetel.
• Spui 160 (€ 0,067 mln.): Onderhoudscontracten op technische installaties.

14 - Stadsdelen, Integratie en Dienstverlening
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Celebesstraat 2B-4 (€ 0,204 mln.): Gevelrenovatie in combinatie met verduurzaming.
• Mandelaplein 1 (€ 0,450 mln.): Vervangen dakbedekking inclusief het aanbrengen van isolatie.

15 – Financiën
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Clingendael 7 (€ 0,245 mln.): Uitvoeren van gevelschilderwerk.
• Margaretha van Hennebergweg 2 (€ 0,114 mln.): Gevelrenovatie, waaronder schilderwerk gevelkozijnen en voegwerken.
• Oosterbeek 3 (€ 0,137 mln.): Onderdelen voorzien van een eigen elektra aansluiting.