Grondbeleid

Ontwikkelingen grondexploitatieportefeuille in 2022
In 2022 is een negental grondexploitaties afgesloten waarvan twee partieel, te weten:

• CE-111      MVC Transvaal
• CE-117      Jacob Catsstraat
• ES-148      Goudsmidsgaarde 1
• HA-083      Gebiedsontwikkeling Isabellaland
• LA-017      Binckhorst Noordwest
• LA-063      Ketelstraat 21-23 (partieel)
• SC-103      Verhulstplein
• ZZ-020      Forepark (partieel / uitlichting gronden MVA)
• ZZ-038      Veenweg

Daarnaast zijn er drie grondexploitaties operationeel geworden, te weten:

• ES-155   Twickelstraat (RIS 311250)
• ES-156   Dreven Gaarden Zichten fase 1 (RIS 311093)
• LA-070   One Milky Way (RIS 312094)

In 2022 is er één grondexploitatie, HA-056 Grotiusplaats, partieel herzien (RIS 312232). Daarbij is het plansaldo (NCW) verbeterd met € 11,5 mln. (n.b.: de vrijgevallen middelen zijn direct uit de VNP onttrokken ter dekking van het nieuwe investeringsproject waar naar overgeheveld is).

Per 31-12-2022 zijn er 34 grondexploitaties operationeel. In onderstaande tabel is het totaaloverzicht van de gehele portefeuille met de voor deze Programmarekening geactualiseerde grondexploitaties weergegeven.

NB: Het prijspeil van Programmarekening (PR) 2022 wijkt af van PR 2021
NCW = Netto contante waarde

Voor alle grondexploitaties met een verwacht negatief saldo, uitgedrukt in netto contante waarde, is er een verliesvoorziening getroffen in de vorm van de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). Deze is toegenomen met circa € 32,3 mln. Het saldo van de grondexploitaties met een positief saldo is verslechterd met circa € 1,5 mln. In totaal leidt dit tot een verslechtering van circa € 31,2 mln.

In Den Haag worden de verliesvoorzieningen voor grondexploitaties met een negatief saldo getroffen op basis van Netto contante waarde (waardering nu) en niet op Eindwaarde (waardering op het moment van afronding project). Dit mag conform de BBV mits in de paragraaf Grondbeleid ook de verliesvoorziening op Eindwaarde wordt genoemd. De verliesvoorziening bedraagt netto contant per 1-1-2023 € 208,3 mln. negatief, zoals in voorgaande tabel ook is weergegeven. Op eindwaarde (saldering van eindwaarde van de verschillende plannen op verschillende momenten) bedraagt de benodigde verliesvoorziening circa € 229,1 mln.

Nadere toelichting verschillen saldi
In onderstaande tabel zijn de verschillen nader verklaard en zijn de projecten met een verschil groter dan
€ 1 mln. in het verwacht resultaat weergegeven. Deze mutaties vallen conform de Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit onder de reguliere actualisatie van de grondexploitaties. Dit los van gevallen waar sprake is van kaderwijzigingen en een formele herziening.

In de Grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal (deelprojecten: Bovenbouw KJ-plein en Anna van Buerenstraat) heeft aan de kostenkant een verslechtering plaatsgevonden als gevolg van hoger dan verwachte kostenstijgingen in 2022 en het bijstellen van de verwachte stijgingen voor de komende jaren. De opbrengsten zijn voornamelijk gemuteerd als gevolg van de grondleveringen en mogelijke nadere afspraken om te komen tot startbouw. In totaal heeft dit geleid tot een verslechtering van het saldo met circa € 2,2 mln.

Het saldo van de Grondexploitatie Spuikwartier is verslechterd met circa € 5,2 mln. (inclusief prijsontwikkeling). De mutaties bevatten o.a. hogere kosten voor Spui Centre garage, hogere kosten en daarmee hogere bijdrage aan de ondergrondse verbinding tussen de verschillende garages, hogere kosten afbouw Turfmarktgarage en daling van de verwachte opbrengsten van de tijdelijke exploitatie en hogere kosten voor Spuiplein. Het effect hiervan totaal is nadelig € 0,94 mln. Het projectresultaat wordt verder sterk beïnvloed door de kostenstijgingen op de markt van circa € 4,9 mln. De mogelijkheden om hierop te sturen zijn beperkt. Vanwege de prominente plek van het project is het niet wenselijk om het kwaliteitsniveau naar beneden bij te stellen. Daarnaast bevinden veel deelgebieden en deelactiviteiten zich in een vergevorderd stadium. Dit maakt dat het eventueel aanpassen van ontwerpen leidt tot aanzienlijk hogere plankosten, doordat veel werk opnieuw gedaan moet worden. In het project wordt kritisch gekeken naar de verhouding kwaliteit/kosten en waar mogelijk wordt geoptimaliseerd, maar de hogere kosten zijn gezien het voorgaande niet te voorkomen. De opbrengsten tot slot zijn gestegen met circa € 1,6 mln. euro als gevolg van het langer exploiteren van de Turfmarktgarage en een administratieve correctie binnen het project.

Bij de Grondexploitatie GBO Leyweg-Escamplaan (Haga) is sprake van een verbetering van het plansaldo met circa € 1,2 mln. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het naar beneden bijstellen van kostenbudgetten met € 1,4 mln. in de uitvoering van civiele werken (o.a. voor bijstelling van inrichting van de openbare ruimte) en vrijval van prognose kostenbudgetten van € 0,4 mln. overige kosten. Daarentegen zijn een aantal opbrengsten gedaald.

Het saldo van de Grondexploitatie Dreven-Gaarden-Zichten fase 1 is met circa € 3,0 mln. verslechterd.
Herijking van posten tussen categorieën en actualisaties van ramingen vanwege sterk gestegen prijzen hebben geleid tot kostenstijgingen. Het afwaarderen van de bijdrage aan de onrendabele delen en herijking van posten tussen opbrengsten categorieën heeft geleid tot opbrengstenstijging. Per saldo levert dit een verslechtering van € 0,2 mln. op voor de grondexploitatie. Daarnaast is er een voordeel van € 0,5 mln., oorzaak hiervan is enerzijds meevallers bij de posten slopen en saneren en anderzijds door een correctie op de ingebrachte boekwaarde. Tot slot zijn de tijdsinvloeden (indexatie, rente en inflatie) oorzaak van een verslechtering van het saldo ter hoogte van  € 3,3 mln..

Het saldo van de Grondexploitatie Trekvlietzone is met circa € 0,5 mln. verbeterd. Ten opzichte van de programmarekening 2021 was het resultaat van de programmabegroting 2022 afgerond € o,2 mln. slechter, voornamelijk als gevolg van gestegen saneringskosten. Door indexatie van de kosten naar het huidige prijspeil zijn de kosten verder met € 0,7 mln. gestegen. Daartegenover staat dat door lager te verwachten kosten en hogere gerealiseerde verkoopopbrengsten voor kavel 1a en 1c de totale te verwachten opbrengsten flink zijn gestegen. Het verschil in NCW is beperkter door tussentijdse winstneming in 2022 én de verlaagde index voor de opbrengstenstijging (tijdsinvloeden).

Het saldo van de Grondexploitatie One Milky Way is met circa € 0,6 mln. verbeterd. De voornaamste reden is dat de kavel voor een hogere marktconforme grondprijs is uitgegeven dan de minimum grondprijs die in de voorovereenkomst was opgenomen. Overige kosten en plankosten zijn beperkt gewijzigd. Verder is er een verschil op autonome mutaties en door tussentijdse winstneming wat aan de RGB gedoteerd is.

De Grondexploitatie Kijkduin laat een verslechtering van het plansaldo zien van circa € 1,8 mln. Dit komt hoofdzakelijk door daling van de opbrengsten met € 1,7 mln., met name door de verplichte tussentijdse winstneming wat ten goede komt aan de RGB.

De Grondexploitatie Norfolk terrein leidt tot een flinke verslechtering van het saldo met circa € 7,6 mln. De oorzaak hiervan is enerzijds terug te vinden in de posten ‘Slopen en saneren’ en ‘Uitvoering Civiele Werken’ die door de actualisatie van de SSK-raming, én de marktontwikkeling rondom grond-, weg- en waterbouw, aanzienlijk zijn gestegen. En anderzijds doordat de looptijd voor de transformatie van de voormalige containerterminal 'Norfolk' met vijf jaar is verlengd (31 december 2032 in plaats van 31 december 2027) en gepaard gaat met extra inzet van het gemeentelijke apparaat.

De Grondexploitatie Noordelijk Havenhoofd leidt tot een verslechtering van het saldo met circa € 3,0 mln. De oorzaak hiervan is voornamelijk terug te vinden in de plankosten en ontstaat doordat in jaarschijf 2022 een capaciteitsraming voor de gemeentelijke apparaatskosten over de gehele looptijd is opgemaakt. Deze capaciteitsraming is gebaseerd op het werkplan 2023 en ervaringscijfers (urenregistratie voorgaande jaren). Aan de hand hiervan bleek dat gemeentelijke apparaatskosten te voorzichtig waren geprognosticeerd. De capaciteitsraming wordt jaarlijks herijkt. Hetgeen dat ook heeft bijgedragen aan een ‘negatiever’ resultaat is de tussentijdse wijziging van de uurtarieven voor de gemeentelijke apparaatslasten, want voor enkele disciplines zijn de uurtarieven aanzienlijk gestegen.

De Grondexploitatie Forepark leidt tot een verslechtering van het saldo met circa € 1,7 mln. Dit wordt veroorzaakt door een mix van plussen en minnen. Aan de kostenkant is sprake van vrijval van prognose kostenbudgetten. Verder zijn de plankosten verlaagd, daartegenover staan wel hogere overige kosten o.a. voor taxatierapporten. Door de uitlichting van een aantal gronden aan de MVA, voor een lagere waarde dan dat deze begroot waren in de grondexploitatie, vallen de opbrengsten circa € 4,5 mln. lager uit.

Saldo afgesloten en toegevoegde Grondexploitaties
Per saldo leidt het afsluiten van de negen eerdergenoemde grondexploitaties (€ 4,5 mln.) en het openen van de drie grondexploitaties (-€ 26,4 mln.) tot een negatief effect op de verwachtingen van circa € 21,9 mln.
Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het openen van ES-156 Dreven Gaarden Zichten fase 1 met een verwacht saldo van € 26,7 mln. negatief en in mindere mate LA-070 One Milky Way € 1,0 mln. positief en ES-155 Twickelstraat € 0,6 mln. negatief. N.B.: Wel is het zo dat het toevoegen van negatieve grondexploitaties leidt tot een hogere stand van de VNP, echter dit wordt bij vaststelling volledig afgedekt met nieuwe dekking. Na vaststelling worden mee- en tegenvallers verrekend met de RGB.

Prijsontwikkeling
In 2022 heeft de prijsontwikkeling voor civieltechnische werken, zoals voor bouw- en woonrijp maken, zich verder doorgezet in lijn met 2021. Daarnaast is de algemene inflatie, uitgedrukt in CPI vanaf 2022 juist ongekend gepiekt, over heel 2022 bezien 10% (Statline), mede als gevolg van de hoge energieprijzen. Hoewel de ingecalculeerde prijsstijgingen begin 2022 opgehoogd zijn was deze mate van prijsstijging niet voorzien. Bij de programmabegroting is middels de MPG 2022 al een voorschot genomen door met name de marktrisico’s fors te verhogen. Ten tijde van deze programmarekening 2022 blijkt het inderdaad nodig om een groot deel van dit risico in de plannen te verwerken door uit te gaan van hogere kostenstijgingen die ook langer doorwerken.

De waardering van grondexploitaties is echter vooral ook gevoelig voor de mate waarin prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt gelijk oploopt met de bouwkosten. De laatste jaren stegen de vastgoedprijzen zodanig dat ook stijgende bouwkosten opgevangen konden worden. In 2022 is dit omgeslagen aangezien de verkoopprijzen in de tweede helft van het jaar zijn gaan dalen terwijl de bouwkosten niet gedaald zijn. Vanwege het hefboom principe werkt dit weer extra sterk door op de residuele grondprijs die de gemeente kan vragen.

In onderstaande tabel is weergeven wat de gehanteerde prijsontwikkeling is in de waardering van de grondexploitaties.

Mutaties in resterende looptijd van grondexploitaties
Bij een deel van de grondexploitatie is de resterende looptijd gewijzigd t.o.v. de programmarekening en -begroting. De BBV stelt dat de resterende looptijd van een grondexploitatie in eerste aanleg gemaximeerd is op 10 jaar. Deze looptijd kan langer zijn, mits er passende risicobeperkende maatregelen zijn getroffen t.a.v. de prognoses en de raad hier een actief besluit over neemt. Achterliggende overweging van de BBV is dat het lastiger is om te ramen wanneer investeringen of opbrengsten ver in de tijd liggen.

De portefeuille aan grondexploitaties van Den Haag kent geen grondexploitaties met een resterende looptijd die langer is dan 10 jaar. De grondexploitatie met de langst resterende looptijd is SC-096 Norkfolk met een verwacht eindjaar in 2032. Daarmee is er geen noodzaak tot aanvullende risicobeperkende maatregelen.
Bij onderstaande grondexploitaties is het eindjaar aangepast.

Te zien valt dat vooral bij grondexploitaties in een afrondende fase (eindjaar ligt in nabije toekomst) de looptijd met een jaar wordt verlengd voor veelal afrondende werkzaamheden. Specifiek aandacht vragen CE-113 Spuikwartier en SC-96 Norfolk welke met meer dan één jaar zijn verlengd. Bij Spuikwartier is de looptijd van het project verlengd vanwege de nieuwe planvorming met betrekking tot de “Toren C” locatie. Bij Norfolk heeft het verlengen van de looptijd met vijf jaar heeft verschillende oorzaken. De belangrijkste is vertraging in de ontmanteling van het Zuiderstrandtheater (o.a. door besluitvorming Gemeente Oss en de aanwezigheid van beschermende flora en fauna) waardoor uitgifte van blok 3 vertraagd. Daarnaast heeft mogelijke aanpassing van programma ruimtelijke en verkeerstechnische effecten. Omdat blok 4 afhankelijk is van de parkeervoorziening in blok 3 leidt dit tot vertraging. Tot slot wordt er rekening gehouden met een jaar vertraging i.v.m. de nabijheid van flora en fauna (incl. afhankelijkheid broedseizoen) en bestaat er nog onzekerheid over de bodemkwaliteit. De gemeente spant zich in om tijdwinst te boeken, maar is bij sommige onderdelen afhankelijk van externe factoren waarop de gemeente geen invloed heeft.

Realisatie in 2022
In programma 13 van de programmarekening 2022 zijn de financiële realisaties in 2022 toegelicht.
In onderstaande tabel is de gerealiseerde grondverkoop in aantallen woningen in 2022 weergegeven. Een groot deel van de grondverkopen is doorgeschoven naar 2023. Dit betreft o.a. de volgende grondexploitaties: LA-065 Trekvlietzone (303 woningen), ES-149 Assumburgweg (548 woningen), LA-019 Laakhaven HS (155 woningen).

Winstneming
Conform het Besluit begroting en verantwoording (BBV) is de gemeente verplicht om bij projecten met een positief saldo tussentijds winst te nemen. Afhankelijk van de voortgang in het project (uitgedrukt in een percentage van realisatie) wordt deze winst berekend. Daarbij worden de projectrisico’s in minder gebracht op het verwachte projectresultaat om de winstneming te bepalen. Daarnaast is een negental plannen (partieel) afgesloten en is er sprake van een correctie op eerdere winstneming wat per saldo een positief effect heeft van € 0,2 mln..

Van de per 1-1-2022 actieve grondexploitaties met een positief saldo is er t/m 2021 al circa € 4,3 mln. aan winst genomen. In 2022 is er voor circa € 6,8 mln. aan winst gerealiseerd wat conform de Verordening Beheersregels Grondexploitatie en Strategisch Bezit wordt toegevoegd aan het saldo van de RGB. Deze € 6,8 mln. bestaat voor € 6,6 mln. uit tussentijdse winstneming 2022 conform de voorgeschreven POC-winstnemingsmethode, een correctie van € -0,3 mln. (afgerond) van eerder teveel genomen winst en € 0,5 mln. (afgerond) winst op afgesloten grondexploitaties.

In onderstaande tabel is tevens de jaarlijkse verwachte winst voor de periode 2023 t/m 2027 weergegeven (totaal € 14,1 mln.). Ten opzichte van vorig jaar is de winstverwachting toegenomen. Reden is de verbetering van het verwachte resultaat, soms in combinatie met verlaging van risico’s vanuit projectvoortgang. Naast het feit dat een aantal plannen een positiever plansaldo hebben gekregen ontstaat de grootste verbetering door toevoeging van de Grondexploitatie LA-069 Eenheidbureau Politie Binckhorst met een verwacht positief saldo van ruim € 3,9 mln.

Ontwikkeling Reserve Grondbedrijf

Grondexploitaties kennen een lange doorlooptijd. In deze periode treden project- en marktrisico's en kansen (positieve effecten) binnen de financiële kaders van de grondexploitatie op. De Reserve Grondbedrijf (RGB) vormt de risicobuffer bij de uitvoering van plannen zodanig dat bij het optreden van risico’s op grondexploitaties, de financiële huishouding van de gemeente niet direct wordt verstoord.
De hoogte van de RGB wordt afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit om te bepalen of de reserve de risico’s ook op termijn af kan dekken. Daartoe dienen de reserve en benodigde weerstandscapaciteit volgens de Verordening Beheersregels Grondexploitaties in een meerjarig perspectief worden bekeken.

Stand Reserve Grondbedrijf
In onderstaande tabel zijn de mutaties in de stand van de RGB per 31-12-2022 weergegeven. Hierin zijn alle boekingen verwerkt van elementen die eerder begroot waren. Nieuwe elementen die wijzigen ten opzichte van de begroting worden na de 31-12 stand verwerkt op basis van resultaatbestemming, te zien in de tabel daaronder met als eindstand 1-1-2023

De RGB bedroeg per 1-1-2022 € 60,9 mln. Als gevolg van onttrekkingen en verrekening met de Voorziening Negatieve Plannen (VNP) daalde de reserve per 31-12-2022 naar € 58,1 mln.

Verrekening Voorziening Negatieve plannen: op basis van de begrotingsstand heeft er een onttrekking uit de RGB plaatsgevonden van € 0,5 mln. teneinde de VNP aan te vullen.

Concernreserve activafinanciering: in totaal is er voor € 3,6 mln. onttrokken aan de reserve i.v.m. uitlichting van specifieke onderdelen van de grondexploitatie naar nieuwe investeringsprojecten. Dit betreft de Grondexploitaties LA-067 van Klingeren, LO-075 Kijkduin en SC-105 Noordboulevard.

Afdracht budgettair kader: in 2022 heeft er nog een laatste afdracht plaatsgevonden vanuit de RGB aan het budgettair kader van € 3,6 mln.

Bijdrage KC locatie: in lijn met eerdere besluitvorming (besluitpunt XIII RIS 260021-130717) is er vanuit de te ontwikkelen locatie Koninklijke Conservatorium een dotatie aan de RGB gedaan van € 5,4 mln.

Overige verrekeningen en dotaties: ten einde de Voorziening voor de deelneming Harnaschpolder aan te vullen cf. de 01-07 stand van betreffende grondexploitatie heeft er een onttrekking plaatsgevonden. Daarnaast was er sprake van een eenmalige onttrekkingen i.v.m. een bijdrage aan het Ecolint bij de eerder afgesloten Grondexploitatie Esdo/Erasmusveld.

In onderstaande tabel zijn de mutaties in de stand van de RGB tussen 31-12-2022 en 1-1-2023 weergeven, namelijk na verwerking van verwachte resultaatbestemmingen bij de programmarekening.

Verrekening VNP-RGB:
Op basis van de nieuwe actualisatie van de grondexploitaites is voor de programma rekening bepaald hoe hoog de voorziening negatieve plannen moet zijn op de toekomstige verwachtte negatieve saldo af te dekken. Gezien de stand van de VNP na de programma begroting, is een dotatie van € 23,9 mln. vanuit de RGB noodzakelijk om de voorziening voor de negatieve grondexploitaties op peil te houden.

Onttrekking i.r.t. voorzieningen: De Voorziening kapitaalverstrekkingen aan deelnemingen dekt het risico van de WOM DHZW en dient met € 5,5 mln. aangevuld te worden met middelen die in 2021 aan de RGB gedoteerd zijn. Daarnaast is er aan de Voorziening negatieve plannen Harnaschpolder € 3,2 mln. gedoteerd in verband met het afdekken van de verslechtering van het verwachte saldo.

Nacalculatie apparaat: nacalculatie heeft geleid tot een een extra kostenpost van € 0,7 mln.

Onttrekking overig: In totaal wordt er € 0,5 mln. onttrokken (incl. € 0,05 mln. afrondingsverschil). Er is sprake van een onttrekking van € 0,3 mln. teneinde het tekort bij afsluiten van een aantal klusobjecten af te dekken. Daarnaast is er sprake van teruglevering van een KO-kavel waardoor in 2022 € 0,3 mln. onttrokken wordt aan de RGB (maar in 2023 na verkoop naar verwachting weer aan de RGB ten goede kan komen). Ook is er voor € 0,3 mln. er sprake van een dotatie aan de RGB in verband met vrijval bij afsluiten van de LA-17 Binckhorst Noordwest. Deze vrijval is geoormerkt in 2023 om de nog lopende overeenkomst volledig af te hechten. Verder was de oorspronkelijke dekking van het investeringsproject Twickelstraat in de RGB gereserveerd en is er i.r.t. vaststelling daarvan nog een correctie doorgevoerd van € 0,1 mln.

Winstneming: zoals eerder aangegeven is er in 2022 voor € 6,8 mln. aan winst genomen wat bij de resultaatbestemming in de RGB vloeit. Dit bestaat voor € 6,6 mln. uit tussentijdse winstneming 2022, een correctie van € -0,3 mln. (afgerond) van eerder teveel genomen winst en € 0,5 mln. (afgerond) winst op afgesloten grondexploitaties.

Benodigde weerstandscapaciteit
In onderstaande tabel is het verloop van de benodigde weerstandscapaciteit weergegeven die nodig is om de risico’s van het actief grondbeleid op te vangen. In totaal is er op basis van de programmarekening 2022 in de periode 2023 t/m 2027 circa € 38,3 mln. benodigd om de risico’s en afdrachten te kunnen bekostigen. Dit is in totaal lager dan bij de programmarekening 2021, maar vooral lager dan ten tijde van de programmabegroting (MPG 2022). Hoofdreden hierbij is dat de forse ophoging van risico’s (voornamelijk prijsdaling uitgiftes en hogere indexatiekosten) bij de begroting nu voor een groot deel bij de programmarekening geëffectueerd zijn in de plannen zelf. Onder meer door het binnen de plannen hanteren van minder gunstige parameters de komende jaren zijn de plansaldi verslechterd. Dit effect is opgevangen door de RGB welke daarmee aanzienlijk in omvang geslonken is.

De benodigde weerstandscapaciteit is als volgt opgebouwd.
Projectrisico’s: Het voeren van grondexploitaties brengt risico’s met zich mee. Per grondexploitatie worden projectspecifieke risico’s geïdentificeerd en gewaardeerd. Bij de programmarekening 2022 is er sprake van circa € 26,9 mln. aan projectspecifieke risico’s. Dit is hoger dan bij de Programmabegroting (MPG-2022). Dit komt hoofdzakelijk door een beperkt aantal projecten waar de projectrisico’s fors zijn toegenomen. De grootste toename is bij ES-156 Dreven Gaarden Zichten fase 1 waar ook sprake is van een verschuiving van een deel van de geraamde kosten naar de risicosfeer. Daarnaast zijn grote toenames te zien bij LA-65 Trekvlietzone, SC-96 Norfolk, SC-703 Noordelijk Havenhoofd.

Marktrisico’s: De financiële effecten van negatieve marktomstandigheden worden op portefeuilleniveau inzichtelijk gemaakt. Het gaat dan met name om tegenvallende grondprijsontwikkeling, hogere kostenontwikkeling dan verwacht of planvertraging vanwege tegenvallende afzet. De bij de begroting fors verhoogde risico’s zijn bij deze programmarekening voor een groot deel verwerkt in de plannen. Dit gaat ten koste van de plansaldi maar betekend ook dat aanvullende marktrisoc’s verlaagd kunnen worden.

Risico’s deelneming : Het risicoprofiel van het gemeentelijk deel in de deelnemingen is afgenomen en zelfs omgeslagen in een kans door voortgang in uitvoering van werken en gronduitgiftes en aanscherping van een aantal restrisico’s. Deze kansen worden niet meegenomen in het maximaal benodigde weerstandsvermogen.

Gereserveerde middelen: Periodiek wordt er dekking toegekend aan nieuwe projecten wat tijdelijk wordt  opgenomen in de RGB in afwachting op het moment van besluit tot vaststelling. Per de programmarekening 2022 resteert alleen nog een reservering van € 1,5 mln. voor de herziening van de SC-104 Dr. Lelykade en € 0,55 mln. voor de vaststelling van de Grondexploitatie Steenwijklaan, beiden in 2023.

Overige verwachte kosten: Een aantal relatief beperkte grondexploitatie-gerelateerde kosten worden jaarlijks uit de RGB bekostigd. Het gaat dan om beheerkosten, waterschapslasten, nacalculatie apparaat, kosten voor afrondende werkzaamheden bij klusobjecten en grondexploitaties.

Dotaties aan RGB: Deze post bestaat primair uit verwachte (tussentijdse) winstneming waarbij voor een periode van vijf jaar vooruitgekeken wordt. Bij de programmarekening is dat dus inclusief 2027 waarin naar verwachting relatief meer winst zal kunnen worden genomen. Om deze reden daalt de verwachte winstneming beperkt, dit terwijl er in 2022 reeds voor € 6,6 mln. winst genomen is.

Saldo aanwezige en benodigde RGB

Op basis van de Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit wordt de ontwikkeling van de RGB beschouwd over een periode van 5 jaar. Wanneer het benodigde weerstandsvermogen om de risico’s en verwachte onttrekkingen te kunnen dekken wordt afgezet tegen de huidige reserve, zonder rekening te houden met projectkansen, dan komt de reserve op een negatief saldo van circa € 7,2 mln. Echter dient ook rekening gehouden te worden met de projectkansen in de portefeuille. Op dat moment komt de reserve naar verwachting uit op € 5,4 mln boven 0.

In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de RGB en de benodigde weerstandscapaciteit weergegeven.
Daarbij wordt zoals gebruikelijk inzicht gegeven in de prognose voor de komende vijf jaar, maar ook terugkijkend in de jaarschijf 2022 als ook 2021 om het verloop in perspectief te plaatsen. Duidelijk is dat de reserve in 2022 fors geslonken is. Dit is in lijn met hetgeen eerder bij de programmarekening en vooral -begroting is gerapporteerd ten aanzien van verslechterde marktomstandigheden, zowel aan de kostenzijde maar later ook de opbrengstenzijde.

Met name de marktrisico’s die bij de begroting en MPG 2022 zijn benoemd zijn ultimo 2022 voor een substantieel deel opgetreden en verwerkt in de plannen zelf. Daardoor zijn dit geen risico’s meer, en daalt dus het totaal van de risico’s. De benodigde weerstandscapaciteit neemt daarmee evenredig af. Omdat de Grondexploitatie-saldi zijn verslechterd als gevolg van het optreden van deze risico’s, moet de Voorziening Negatieve Plannen aangevuld worden. Conform de beheerregels grondbedrijf gebeurt dit vanuit de RGB. De reserve blijft op 5-jaarstermijn wel binnen de gestelde bandbreedte.

Vooruitkijkend is het duidelijk dat de reserve onder druk staat en vanaf 2026 onder nul kan komen (- € 7,2 mln. in 2027). Dit is echter vanuit de situatie waarbij alle nu voorziene risico’s zich voordoen -o.b.v. verwachte impact- en geen enkele kans optreedt. Dit in lijn met de maximaal benodigde weerstandscapaciteit waar sprake zou zijn van een tekort. Conform de voorgeschreven systematiek in de verordening grondexploitaties dient er echter ook rekening gehouden te worden met projectkansen (+€ 12,6 mln.). Hierin is vastgelegd dat afroming aan de orde kan zijn wanneer de reserve naar verwachting boven de maximaal benodigde weerstandscapaciteit komt en dat er actie ondernomen moet worden wanneer de reserve naar verwachting onder de minimaal benodigde weerstandscapaciteit komt. De prognose is nu dat de reserve zich binnen de bandbreedte blijft bevinden en zodoende is er geen acute ingreep nodig. Het is wel belangrijk te beseffen dat in deze volatiele markt de situatie snel kan wijzigen en ingrepen nodig zijn. Hier zal strikt op gemonitord worden en bij volgende P&C momenten gerapporteerd worden.