Vastgoed

De baten en lasten met betrekking tot het vastgoed worden verantwoord op de diverse beleidsprogramma’s waarvoor het betreffende vastgoed functioneel wordt ingezet. Het resultaat over 2022 voor de gehele vastgoedportefeuille bestaat uit een totaal voordeel van € 2,93 mln. ten opzichte van de begroting.

Voorziening dak stadion
Tijdens de storm Eunice op 18 februari 2022 zijn enkele dakplaten in de noordoosthoek van het ADO
Stadion losgeraakt. Naast herstel van de schade heeft de gemeente ook onderzoek laten verrichten naar de huidige constructieve veiligheid van de overige dakplaten van het stadion. Hoofdconclusie is dat het dak (op onderdelen) niet aan de minimale gestelde wettelijke kaders voldoet.
Tot die tijd, op basis van de voorlopige conclusie, met aanbevelingen een tijdelijke beheersmaatregel is overeengekomen tussen adviseur, stadioneigenaar en bevoegd gezag (DSO/V&T) om de stadionring (veld/tribune) niet te gebruiken bij windkracht 8 en hoger. ADO heeft de gemeente als verhuurder van het stadion aansprakelijk gesteld voor het niet nakomen van de huurovereenkomst in het geval ADO bij storm (windracht 8 of hoger) het stadion niet voor haar wedstrijden kan gebruiken en de daaruit volgende schadepost (aanvullende kosten en inkomstenderving). Voor het onderzoeken, uitwerken en realiseren van structurele verbeteringen aan de huidige dakconstructie en de mogelijke schadepost voor ADO heeft het college op 21 maart 2023 ingestemd met het instellen van een voorziening van € 2,5 mln. RIS314882

Verkooptaakstelling
In 2020 is ten behoeve van het versterken van de Algemene Reserve van de gemeente, voor de
periode 2021 tot en met 2024 een verkooptaakstelling van € 28,40 mln. vastgesteld. Deze taakstelling
betreft het verkoopresultaat dat gemaakt wordt op de verkoop. Het verkoopresultaat is de verkoopprijs -/- boekwaarde -/- verkoopkosten. Voor de periode 2022-2024 resteert een te behalen verkoopresultaat van € 22 mln.  Deze is voor de periode tot en met 2024 als volgt begroot:

Op de verkoop van panden was voor 2022 een positief verkoopresultaat begroot van € 4,50 mln.  Het gerealiseerde verkoopresultaat is uitgekomen op € 3,83 mln.  Ten opzichte van de begroting is daarmee in 2022 een nadelig resultaat op verkoop van panden gerealiseerd van € 0,67 mln.  Er is in 2022 dus minder aan de algemene reserve toegevoegd dan begroot. De taakstelling om over de hele periode 2021 tot en met 2024 in totaal € 28,40 mln. aan verkoopresultaat te realiseren blijft gehandhaafd. Hiervan resteert per 1 januari 2023 nog € 18,17 mln.  Tegelijkertijd heeft het college de toezegging gedaan aan de Raad om de verkooplijst in 2023 te evalueren.

Huuropbrengsten
De huuropbrengsten zijn in 2022 € 0,55 mln. lager dan begroot. Dat is circa 2% van de
begrote huurbaten. Door mutaties in de verhuringen ontstaat gedurende het jaar een bepaald
percentage aan frictieleegstand.

Steunmaatregel Covid-19 huurders
In verband met de Covid-19 pandemie moesten in de jaren 2020-2022 veel huurders van gemeentelijk vastgoed verplicht een periode sluiten of hadden te maken met andere beperkende maatregelen. Voor veel huurders bleken de landelijke steunmaatregelen onvoldoende en een groot aantal huurders dreigde niet meer te kunnen voldoen aan de huurverplichtingen. Daarop heeft het college vanaf 2021 besloten om aan huurders uit een aantal sectoren huurkorting te verlenen. In 2022 een bedrag van € 0,26 mln. aan huurkorting verleend over de periode van november 2021 tot en met januari 2022.

Overige exploitatielasten (belastingen, verzekeringen, apparaat etc.)
Naast rente en afschrijving bestaan de overige exploitatielasten voor een groot deel uit belastingen, verzekeringen, apparaatslasten, huur en VVE-bijdragen. Het nadeel van € 0,24 mln. op de post overige exploitatielasten is grotendeels te wijten aan hogere kosten voor VVE beheer en huur van panden.

Onderhoud
Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar zijn meerjarige onderhoudsplanningen opgesteld. Deze planningen fluctueren jaarlijks en wijken daarom altijd af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is. In 2022 is er sprake van een
onderbesteding t.o.v. de begroting van € 0,08 mln. De incidentele bijdragen zijn echter iets hoger dan begroot. Per saldo zal de dotatie aan de onderhoudsreserve € 0,10 mln. hoger zijn dan was begroot (€ 1,30 mln. i.p.v. € 1,20 mln.) In de paragraaf Onderhoud Kapitaal Goederen zal het onderhoud nader worden toegelicht.

Exploitatie voordeel rendabele panden
In 2022 was er een voordeel van € 0,57 mln. op accommodaties die door de gemeente minimaal kostendekkend worden verhuurd. Dit voordeel doet zich voornamelijk voor bij kinderopvang. Door de marktconforme huur zijn hier de baten hoger dan de lasten. Op een aantal rendabele (marktconforme) portefeuilles is ook sprake van een voordeel op de kapitaallasten omdat de portefeuille relatief oud is en voorbij het omslagpunt zit van de onrendabele eerste jaren gezien de gehanteerde lineaire afschrijvingsmethodiek.

Reservering dubieuze debiteuren
Per ultimo 2021 was een voorziening voor dubieuze debiteuren opgebouwd voor een bedrag van € 3,18 mln.  Hierin zat een bedrag van ruim € 1,40 mln. voor N.V. ADO Den Haag voor achterstallige huur van het stadioncomplex. De vordering van de gemeente uit de periode van voor 31 mei 2021 maakte onderdeel uit van de WHOA-procedure die door ADO was opgestart. Na goedkeuring van de rechtbank is een bedrag van ruim € 1 mln. ingezet ten behoeve van het kwijtschelden van een groot deel van de huur. Het resterende deel van de achterstallige huur is door ADO voldaan.

Een groot deel van de achterstanden in huurbaten die tijdens de corona periode waren ontstaan is ingelopen. Per ultimo 2022 is een risico berekening gemaakt van de openstaande posten. De benodigde reservering is berekend op  € 0,79 mln. Hierdoor kon een bedrag van € 1,25 mln. van de reservering die voorgaande jaren is gedaan terugvloeien naar de desbetreffende programma’s.